以数据说话，带你看清宜宾房地产前景几何？

青衫隐 · 发表于 2020-06-18 17:24:58

   近年来宜宾动作巨大，想必大家都有目共睹吧！先南岸西拓、南部新区成立，”高铁新城“正式崛起；然后宜宾县撤县设区，紧接着设立普和新区，今年又成立四川省第一个省级新区”三江新区“。且在西部大开发、全国性综合交通枢纽城市，长江经济带、丝绸之路经济带、等重大利好的背景前提下。似乎”四川省副中心城市“已是板上钉钉的事情了。那么究竟目前宜宾城市数据几何，房地产走向又是如何呢？
城市经济版块：宜宾市近20年GDP增长强劲，2019年GDP总值达2602亿元，总量省内排名第三，增速省内第一。（也是近20年首次超过重工城德阳，距离科技城绵阳仅254亿元的差距）


   人口及城镇化率：截止2019年，宜宾市常住人口约551.5万人；城市化率51.19%，年均增长约1.5个百分点。增速目前高于全国约0.5个百分点，但整体仍低于国内城市化率约10个百分点。

   三产占比：2019年，宜宾市GDP中三产业比值为“10.7%：50.3%：39%”，第一产业和第二产业明显高于国内水平，可以说经济基础坚实，发展后劲充足。

   主城区划分：主城包含临港、南岸、江北、柏溪、普和、李庄、南溪等组团（楼主手工绘制，并不是十分准确，见谅），中心城区则为临港、南岸、江北、老城区。

   城市的底蕴及各种利好加大了宜宾市政府对城市扩容、招商引资、人才引进、高新技术发展等方面的大力加持。
至2018年以来，国内大型房企也相继入驻。中心城区（南岸、临港、江北）目前已形成天下三分，群雄逐鹿的局面。
   接下来是房地产相关数据，（以下供地是按照主城计算、商品房去化量是按照中心城区计算）
   近6年宜宾主城区商住用地供应及成交：主城区商住用地供应自2018年起急剧加大，2020年商住用地计划供应量达6409亩，是2015年计划供应量的约7.8倍。（主城区涵盖翠屏区、叙州区、南溪区三个板块）

      近5年中心城区商品房成交量：商品房成交量与城市化增长率近年一直保持在一较稳定的水平（中心城区年均去化约1.2-1.5万套，城市化增长率约1.5%），相比起土地供应，也就是说需求端只有那么大，但供应端却在不断的急剧增长。那么必将导致库存的不断攀升、积压。

目前商品房库存量：通过楼主手工统计，目前宜宾市中心城区未去化商品房库存量约8万套，按照宜宾近几年成交量来看，也就是说不计算后续供地，宜宾目前去库存周期约5-7年。什么概念，按照国内标准，超过3年则属于商品房库存积压城市。

    近两年商住用地拍卖出让溢价走势：可以明显看出，土地的热度在去年9月份以前较高，之后降温明显。也就是说后续开发商的拿地热情减退，拿地成本也更低。

最后简单做个总结吧，1：宜宾的城市底蕴及发展良好，房地产发展空间也是巨大的。2：只是目前房地产的供应及需求端失去了平衡，库存拉升、积压严重。3：相比周边城市，宜宾目前房地产表现及前景还是较为优异的，这也是很多开发商愿意拿地的原因。（周边城市早就跌跌不休了）4：刚需的话看准楼盘买，炒楼的话收了这条心吧，未来宜宾房价真可能小跌。且住房不炒原则是国家的意志5：不管开发商在乎利润还是现金流、注重营销还是品质，购房者还是应在买房时都请保持理性，别因为一些表相而浑浊了双眼。6：我是”砖业人士“，老地产人，欢迎唠叨 0.0