4.6亿首拍，宜宾东站上架了！

城市发展君 · 发表于 2022-05-16 19:13:17

今年供地计划里南部新区的硬菜——宜宾东站站前广场商住地块挂网了，6月2号开拍！不过和计划有些微变化，具体怎样今天我们就来看看~

挂网规划表

用地位置

这宗地位置其实还蛮好找的，周围基本全是地标参照物。正对面是前不久刚开放的“三中心”；挨着的是鲁能·雲璟；背后是预计明年完工的渝昆高铁宜宾站(宜宾东站)。

如果以道路划分南部新区，那么该地块就是南丝绸路一侧，未来以南丝绸路、金沙江大道、外江路所构建的南部新区三横格局势必是交通便捷。

规划之变

说完位置，来看看地块最主要的用地规划指标，这才是一块地的主属性!

眼尖的朋友或许已经发现了，这次拍卖的地块在3月住建局放出的2022年供地计划中，大小指标是约400亩商服住宅用地(含交通设施用地)。

而这次挂网的指标是约308亩依然包含：商服、商业、居住、交通用地。地块大小的变化比较直观，相信在用地具体规划中还有些微的调规。不过现在只是挂网了地块拍卖信息有些变化还不甚明显...

年初控规调整简图其实早在今年初东站站前广场打包地块就调过控规，最明显就是用地性质变化：上图中的R2地块(明黄色)为二类居住用地，由3块调整为4块;黄色的RB商住混合用地，由1块调整到3块;原本站前广场中间绿色的G1公园绿地范围变大了，用地性质也变成了广场用地兼容商业服务业设施用地。

所以在调规后的站前区域，虽然商业地块有所减少，但是规划看起来更加合理，住宅地块更加紧密，商业规模的减少或许也为开发商拿地减少压力更好的打造地块。

黄色地块并未拍卖

如今挂网的规划则再发生变化，仅约308亩地，比之前少了近92亩。用这次的地块红线对比上图的调规计划看，少了“4块”居住用地、“2块”商住混合用地。

而308亩规划里又包含有上述两类用地，住宅地块BQ33—03则在下方一角，靠近雲璟一侧。

用地规划书

根据用地规划书，作为住宅用地的BQ33—03地块仅约31.6亩，最大2.0容积率；结合起拍价1980元/m²算，住宅楼面价仅990元/m²；这个起拍及住宅楼面价已经很低了。

从整个地块出发住宅占比低，整块地起拍总价约4.6亿，若按8000元/m²算住宅也才约3亿多，起拍成本都还拿不回。拿地成本无形中增大，这些都是拿地房企需要考虑的事!

住宅地大概位置

所以说这块约308亩的大地块住宅仅约31亩，剩下全是商服商业及交通，可以说这一系列看下来这次拍卖的站前区域是很“烫手”的，没点实力底气的开发商直接就退出群聊了。另外提一嘴，整个308亩地块还将有三栋塔楼!这会不会是之前的渝昆高铁站前竹主题规划?

一些猜想

总的来说308亩地块，算是南部新区今年来挂网的最大一宗地，而且是宜宾东站的站前广场区域，而且还包含包括广场、交通、商业、住宅等在内的一系列工程。相信是个烫手的山芋!

东站进度实拍

不过原本400亩的区域却只放出308亩，不排除分期出让的可能，也许2期放出则全是住宅呢!如果开发商合理规划，用心打造也是能发挥出地块的潜在价值~另外地块选择在今年6月挂网，如果顺利出让，那么按建设进度算，宜宾东站投用时该地块的建设也接近尾声...时机把握很精准。

地块局部实拍

另外关于谁会来拿地的猜想，倒是有几个：首先是势头很火的远达置地，远达在宜宾目前来说是稳扎稳打，各个主城区大大小小的项目不少，自身实力够硬，加之在南部新区远达去年拿了地因此有不少朋友都猜测远达会来拿东站这宗地；

图源网络/远达·第一城

其次是有国企背景的宜宾发展置地(宜发展)，宜发展也是近年来宜宾有实力的国企，此前更多的是接手市政建设项目，这次的东站站前广场或许会是宜发展在商业、住宅领域的突破，而且国企背景资金实力毋庸置疑，作为本地企业质量也有保障，小编倒是挺希望宜发展能来参与拿地。

图源网络

当然除了小编说的这俩，大家对谁拿地还有什么猜想呢?欢迎讨论。

写在最后

不久前高铁枢纽门户区深度城市设计国际征集结果发布，未来这一片将以竹为主题打造站前枢纽门户!

随着渝昆高铁宜宾站的建设，南部新区将再次迎来巨变，双高铁加持的区域，宜宾独树一家!而相比高铁西站，背靠三中心，咫尺南丝绸路，周围是时代之光、鲁能·雲璟的东站站前广场区域则更接近成熟配套，而且“5台12线”的东站更大，可塑性及潜力也大。

虽然如今这一片还是荒芜模样，但再过不久将会是全新的面貌。当然地块潜力有，不过也要开发商用心琢磨，认真打造才行。好地如玉，只待良人琢磨不知彼时“操刀”的开发商又会是谁?

来源：宜宾圈儿