买房，你选择期房、现房还是二手房？
90%的人都喜欢买现房。因为期房除了楼栋、楼层和那一纸户型图以外，就只剩下毫无保障可言的规划，最终成品和宣传效果的相似程度完全取决于开发商的诚信度。
但是成都的现房比成都的大熊猫还稀少啊！
不想等又担心期房没保障，那就只有退一步，买二手房。
可惜，二手房市场也不是个太平的天下。除了劳心劳力地和房产中介博弈以减少完全不必要的购房成本以外，很多时候为了涨房价而完全失掉契约精神的房东才是那根最恶心人的“搅屎棍”。
买房遇上“渣”房东，愤怒程度完全不亚于“找开发商维权”。
所以，李女士即担心又愤怒地向皮皮控诉了她买房遇到的黑心房东，今天这篇稿子的标题有一半都是用了李女士的原话。
皮皮简述一下Mis李的事件经过：
今年2月4日（3.24限购政策之前），李女士通过中介与房东签订了购房合同，以230万总价购买高新区一套二手房，并且转款20万定金。双方约定4月25日前往银行签订贷款合同。
没想到的是，3月14日房东反悔了，他认为自己这套房子卖便宜了，要求重新签订合同并且房价要涨20万。按照合同，房东行为属于违约，应当按照合同要求支付总房价20%的违约金，但他拒不履行合约。
3月24日成都开始了新的限购政策，恰好李女士又不是高新区户口，房东想以此为由取消约，并表示“只要房管局审批过关，愿意配合李女士过户”。
也许是上天的眷顾，房管局出台了《2017年限购政策知识问答（二）》，李女士在限购之前签订的购房合同，并且有银行转款的凭证，只要在5月31日之前办理交易手续仍然符合买房条件。
然而，房东又反悔了，要求必须涨价20万，否则就不卖，并且只退李女士20万元的定金。
事件经过时间梳理↓↓↓
房东一句话就能值20万，搬砖多少年才能攒得下来啊？如此反复无常，皮皮听了也想打人！
然而李女士这样的情况，不过是二手房交易中的一个缩影。为涨房价恶意毁约的“渣”房东还真能随手薅出一大把。
还有比这更恶劣的情况，有的房东干脆不露面，不接电话，“玩消失”就这么跟你耗时间。
树不要皮必死无疑，人不要脸天下无敌！
买房倒了八辈子血霉遇到这样的房东，我们有必要拿起法律武器来维护自己的权益。
首先，楼市调控属不可抗力吗？会不会影响合同的法律效力？
《中华人民共合同合同法》对不可抗力是这样约定的：
《民法通则里》对不可抗力是这样约定的：
上述法条只是明确了不可抗力的条件有三个“不能预见、不能避免、不能克服”，并未明确楼市调控或者限购政策是否属于不可抗力的范围，但大多数的地区将房地产市场调控政策导致合同无法履行认定为“因不可归责为双方原因的事由”而非不可抗力。
虽然不可抗力可能成立，但是法院允许当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由提出解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。
像李女士这种情况，房东和中介在她已经支付了20万元的定金的情况下是可以办理过户的。就算被认定为不可抗力，如果有证据证明是房东及中介迟延履行后才发生的不可抗力，他们也不能免除责任。
房东耍赖不想卖房，又不想陪违约金怎么办？
真以为全天下人的人都是他妈么？都得这么将就他？
我国《合同法》第一百一十六条规定了“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
明确指明了在即约定违约金，又约定了定金的情况下，李女士有权选择以合同约定的违约金或是定金双倍罚则金额来执行。
房东不仁在先，当然要选贵的那种啊！
万一不良房东死皮赖脸地拖延时间怎么办？
打他狗子的
所以，各位亲，二手房交易请一定记得约定好办理过户手续的日期。因为合同上的时间节点未到期，就还不构成违约行为；合同履行期限届满后，不履行合同义务的一方将被视为违约。
当然，如果有证据证明合同一方明示他在合同履行期限届满后将不履行合同义务，也应视为明示方预期违约，可追究他的违约责任，并赔偿另一方所受损失。
如果中介机构存在过错的，也应承担相应的责任。
PS：如果合同中只约定了完成贷款手续办理日期，是不能当然地将贷款手续的办理时限作为交易手续办理时限的约束条件的。即使约定了“银行贷款审批通过后X个工作日内办理过户”，也只能在银行在审批通过后，卖方不配合办理的则应当承担相应的违约责任。
除此以外，对于成都房管理局出台的《2017年住房限购政策的知识问答（二）》中，办证的时间应在2017年5月31日前，该问答中明确逾期未申请或不能提供下列证明材料的，将不予受理。从字面意义理解如果逾期未申请，就失去了购房资格。所以，符合条件，还没办理手续的同学，这几天务必要抓紧了！！！
追逐利益而背信弃义，违反契约精神不值得提倡，违反诚实信用这一基本民法原则应让违约人承担高额的违约成本。
我们看到房管局对违规的房企会做出相应处罚，减掉房企的信用分，甚至拉入黑名单。那么对于二手房交易，能不能也有一套相应的规范来约束那些恶意毁约的房东呢？好在大家买房的时候提个醒：
此房东反复无常！不太可信！
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发表于 2017-04-27 11:47:38
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