农村房屋买卖引发的拆迁补偿纠纷

皓锦律师 · 发表于 2022-10-08 10:14:26

随着我国城镇化进程的不断推进，城市发展的规模越来越大，城市扩张的过程中对于城市周边乡村的影响和冲击是最为直接和剧烈的，特别是一、二线大城市、省会城市等经济实力更强的城市，农村的拆迁补偿及安置政策涉及村民的重大利益，由此引发的诉讼纠纷也不在少数。

本文分享的案例中，案涉房屋为傅某某在宅基地上的自建房屋。2002年3月傅某某与姚某某签订《购房协议书》，约定傅某某将案涉房屋出售给姚某某，房价25800元，协议约定姚某某交清房款后协议生效、房屋所有权归姚某某；姚某某应在一年内变更该房屋产权印契，必要时傅某某予以协助；协议生效后傅某某将该房屋产权印契交姚某某保管。协议签订当日，姚某某向傅某某交纳房款，傅某某于当天将房屋钥匙交由姚某某，姚某某随即对案涉房屋进行管理使用。

另，姚某某于2003年5月10日将户口迁至傅家埠社区案涉房屋上，并一直管理使用该房屋。协议签订至今，案涉房屋未办理产权变更登记。现案涉房屋涉及拆迁，并由姚某某与傅家埠社区居委会签订房屋拆迁安置补偿协议，拆迁协议约定拆迁补偿款为111,581元，安置协议约定获得安置房面积180㎡。安置协议签订后，傅某某主张该房屋为争议房屋诉至法院。

本案为农村房屋买卖合同纠纷，案件争议焦点为：

1.双方签订《购房协议书》时，姚某某并非该集体组织成员，该事实会否导致购房协议无效？

2.能否以买受人姚某某在购买案涉宅基地房屋之后将户口迁入房屋所在地认定其取得本集体组织成员身份，进而补正《购房协议书》的有效性？

农村村民对在宅基地上建造的房屋有自由处分的权利，而依据物权相关立法中的房地一体原则，农村村民出售房屋也相当于对房屋所占宅基地使用权的转让，而我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

2007年12月30日颁布实施的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确规定，按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

《中华人民共和国土地管理法》历经1988年、1998年、2004年、2019年多次修订，不同年代修订的土地管理法中均规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，买卖农村宅基地上的房屋必然涉及农村宅基地的买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让给非同一集体经济组织的成员。