底层逻辑变了！盘点2023年，宜宾楼市的八个变化…

Jessica · 发表于 2024-01-02 14:30:43

2022的疫情消失后，感觉2023年过得好快同时，2023年，也是比较有故事的一年
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现在，我们来回顾一下2023年的宜宾楼市，发生了一些啥子故事，有哪些变化。
这些故事，背后的底层逻辑是啥子，未来的宜宾楼市，又会朝哪个方向发展。
曹老师总结了一下，总共有八个比较显著的变化：

01总量在下行，消费潜力仍在

没有了疫情，三月小阳春，迎来短暂的冲量狂欢。

但四月下旬到五月，伴随着补贴的到期，基本上消费的动力就开始下降。

到了6月，备案达到历史最低，444套。这非常罕见，以前一个楼盘，一个月都能卖300来套，全宜宾一个月400多套，这股寒流就像六月飘雪，让很多人都没反应过来。但总体来说，销量下降主要是信心在作怪。其实，宜宾的消费潜力仍然是在的。比如，年底开盘的有些楼盘，也能一下子卖掉接近200套。

02房价在下降，但是降价的幅度在收窄

当然，随着销量的下降，价格也会随之调整。
整个宜宾的房价，普遍下调了1000多块，但相比周边的城市，宜宾房价依然不便宜。

这是因为宜宾这座城市，对应的GDP和城市经济实力，必然会有这样的房价，与之匹配。
所以，大家对价格继续下调的空间，可以放低期待。
毕竟无论怎样算账，开发商成本是刚性的。任何一家开发商，如果要亏本卖，它宁愿摆烂。
所以，下调空间，更多体现在政府补贴上。本质上，政府的补贴，是在返回一部分过高的土地的价格。

03消费变理性，住房不炒成共识

随着这一波的全国性地产调整，加上一些知名房企的爆雷，全国存量房的宏观数据，消费者开始变得理性。“房住不炒”，终于从一句高层的指示，变成了民间的普遍共识。

宜宾现在买房的，多是刚需和改善，也不太会有人想通过房子，来赚一笔工资外的收入。

04规划有亮点，区域发展均衡

宜宾的规划，正在朝大格局、高维度的基调落实。

比如，涵盖高场、喜捷、菜坝的高新区的规划，从一曼新城到菜坝的重新定位，从部南新区到叙州新区，岷江新区的框架调整，绕城高速出入口的新增、调整优化，都是今年城市规划中的亮点。从以前的顾此失彼，到现在的均衡优化，城市的规划亮点还是比较多的。

05土拍在收缩，国企提纲主力

今年宜宾土地拍卖，总量800多亩，这是很多年以来，首次跌破1000亩。去年宜宾都是3370多亩的土地供应。

而且，今年宜宾的土地拍卖，大多都是本地国企和平台公司拿下。国企拿下了这些土地，一方面为消费者的保交楼吃下了定心丸，一方面，也说明民营房企，对楼市的投资热度在下降。

06存量消化慢，营销追求创新

现有在售楼盘，开发企业明显感觉，去化较慢。观望情绪比较浓。
但宜宾这么大座城市，总会有消费需求产生。因此，如何把客户抢到自己楼盘，成交一套是一套，这个很关键。

所以，地产人在营销推广上，出在不断创新，不断拓展，挖掘潜力，各显神通。毕竟，土地款交了，钢筋水泥用了，如果不卖出去，现金回不来，开发企业的生存就有困难。好在市场规则不变，人有能动性。优秀的地产营销人，总能想到合适的奇招、妙招，获取目标客户，实现自己楼盘的优秀业绩。大气候再不好，让自己变得强大，只要跑过竞争对手，就是赢家。

07二手房上量，拉低市场预期

据某知名二手中介机构介绍，他们现在手上就有1万4千套二手房源。什么意思呢？也就是说，二手房源，才是宜宾目前市场上，最大的开发商。一点四万套房子，相当于有些大开发商十几年的开发量。

这些二手房源，飘荡在宜宾市场的上空，只要匹配得当，卖家敢于减价出手，会对新房造成极大的冲击。当然，这个市场，也会拉低公众对楼市的预期。这也是地产行业的一大挑战。改观，只有等行情回暖，价格上行，很多人的二手房，也就不想卖了。

08绿城来宜宾，好房子潜力大

今年，还出现一个重要信号，就是当所有外地大房企，都对宜宾不理不睬的时候，杭州绿城来宜宾了。虽然目前只是和恒创城发，合作开发东山片区的一块地。
但依绿城的玩法和调性，他们是不会拿绿城的品牌开玩笑的。这次的签约，总部也来了两个副总裁，这在绿城历史上也是少有的。

说明绿城，很看重宜宾这座城市的品质楼盘的消费潜力。这也是应当看到的，宜宾楼市比较光明的一面。未来宜宾，好房子，可能会冲过15000元，甚至逼近和超过2万元每平。这不是开玩笑，而且一定的。只是量会比较少。以后刚需盘会越来越少，很多小区的二手房，就是刚需。改善也会是大的改善，不是普通的改善。因为改善程度不够，很多人是没有换房的动力的。

最后，曹老师想表达的是，居住，永远是人类基本的需求。好房子，好的居住空间，始终是人类追求的生活目标。
比如，美国经济非常发达了，高科技领先全球，房地产依然是美国的支柱产业。而美国只有3亿人，中国是14亿人。所以，中国的房地产行业会变化，会调整，会形成新的生态，以前的玩法和观念，全部都要改变。宜宾，也肯定是遵循这样的规律。

来源：当下宜宾