关于宜宾各片区楼市的几点愚见，欢迎指教！

patrick · 发表于 2020-01-13 22:19:37

之前在其他板块发了贴，应团长建议来这发个正式的和大家讨论下：
南岸片区—中产阶级首选地
这部分人群会是一些生意人、公务员、以及外来经商人士。年龄的话以中年偏上为主，还包括一些小资生活的年轻人。他们注重生活的仪式感，商业繁荣可以带给他们一种满足，同时对于经商人士来说，外地朋友过来的时候居住一个好的环境可以展现自己的实力这样会获得更多机会。所以只要南岸继续保持中高端路线，房价还有进一步上探的机会，毕竟宜宾不会缺乏有钱人，只是南部新区供地太多了，这一点会影响南岸整体品质，而南岸房价目前来看决定了宜宾房价的上限，也是宜宾和成都竞争的排头兵。总体评价：有市，有价，但是大饼摊太大，容易破，格局比其他区域高一级，竞争者除了市内还有省内，受众主要市内。
临港—原住民和市外人口激烈碰撞
临港发展太快了，外来人口井喷式增长，临港人口层次分明，原住民、国企老职工、大学生、工厂工人、企业高管、外国人、博士教授高级知识分子。临港目前面临的问题是人群的激烈碰撞以及矛盾，原住民虽然知识文化不够但是坐拥数套房产，大学生很有抱负但是买不起房而且不太会留在宜宾，工厂工人更是对买房一事毫无动力，有钱有能力的博士高管不太会安心于宜宾，而以上这些人他们最有可能的是租房子住或者工厂学校包宿。加上临港待开盘楼盘多如牛毛，在明后年会大规模上市，这会进一步影响临港房屋的保值。而目前临港一没有可以让人买的起房的工资，二房价在宜宾算贵的，仅仅因为工作在临港就忍痛买房不太现实。所以总体评价：有价无市，但房屋出租市场宜宾第一，受众主要面向市内以及各类外来人群。
江北—地区死忠粉
江北一没商业，二没环境，但是为啥岷江新区房价也不便宜，原因在于五粮液以及几个老厂的职工还有就是附近乡镇。江北区域不太会吸引其他地方的人口，就算机场路通了也是。但是这是一种老工业区人的执念以及归属感，这种情感区域外人口是不太会懂得，江北会是宜宾最纯粹，本地文化保护最好的地方，一条小吃街，一个老火锅店都是一种文化，一种生活方式。但是江北开发楼盘不宜过多，毕竟老厂受众有限，太多了就会打价格战，而目前状态刚刚好。
整体情况：有价，有市，一切都挺好。受众面向区域内。
老城区—街区型经典商业
老城区商业环境绝对是一流经典的存在，有完整的商业体系，你可以买到想买的几乎所有物品。但是居住环境绝对是最差的。老城区居住人群主要是没有拆迁的正宗宜宾人，也是最正宗的城里人。总体来说氛围不算好。老城区买房的人一般是囊中羞涩作为过度用房来居住的，最主要的是租房，但是之所以在老城区租的原因一是方便，二是便宜，目前来看没有年轻人愿意把自己家永远安在老城区，但是买东西吃小吃可以去。老城区房价可能单价不是最低的，但是总价一定是宜宾最低的，受众面向市内。
总体评价：市场有，价格没有，没变化，过度区域
柏溪—给来宜宾的奋斗者一个家
目前来看柏溪是宜宾市区范围内房价低谷，柏溪只有刚需型没有改善型。但是并不代表这里房子不好卖，毕竟买南岸改善型清水一套价格可以在柏溪买刚需型一套加精装修，对于许多年轻人来说这是最适合自己的，这也是柏溪年轻人越来越多的原因。但是柏溪的定位注定了未来一段时间肯定会继续作为接纳低预算人群的存在，满足许多人在市区安家的愿望。
目前柏溪在大规模旧城改造，会出现许多安置小区，而且这些小区都在城里。此举短期内会进一步拉低柏溪房价，这也是今年柏溪卖地很少，新商品房比较少的原因之一。但是从长远看这会促进更多的人选择在柏溪买房，长期来看房子会升值。柏溪人口密集，属于市区最西边，房价便宜，物价相对较低，很适合返乡人群和年轻人第一套房的选择。如果能把工业商业和交通提升下能让整个区域更上一层楼。当你想在宜宾买房却囊中羞涩时，柏溪却可以接纳你。
整体情况：市场不错，价格偏低，区域活力大，租房和买房都划算。受众面向市内。
南溪—老年人之家
南溪是脱离大部队的存在，但是南溪房价不比柏溪便宜，特别改善型比柏溪刚需型贵。在南溪买房的人不会是囊中羞涩的，他们很可能是看中南溪的环境，而南溪也仅仅只有环境。南溪区人特别少，整体节奏慢，更多的是适合追求一定生活质量的老年人。他们可能厌倦了城里的喧嚣，来此处修身养息的。但是不可以否认南溪的未来，南溪的未来在于和临港对接，强大的工业可以拉进南溪楼市的销量，但是三十公里的距离太遥远了，未来太远。
总体评价：有价无市。受众面向区域内以及市内老年人。
欢迎指正！
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平常心就好 · 发表于 2020-01-15 00:11:53

如果明年南部新区加临港还有上江北的话最少不低于6W+套房子要买房的年轻人头几年基本上都买的差不多了，再加上房价虚高购买力下降各个区县乡镇新楼盘……未来宜宾的房价不会再往上涨了。毕竟宜宾的工业水平还有待提高，薪资待遇和房价不匹配这一块是硬伤！（一个人在外地月薪能到6000+，在宜宾能有4000+就不错了。一套房总价100万的话意味着每个月要还房贷3000+。一个家庭1000块在宜宾能生活下去吗？是我的话我也不愿意在外地找钱还房贷让新房子空起耍撒）所以未来楼市应该不会再向上探了！
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事了拂衣去 · 发表于 2020-01-13 23:52:42

大致没什么问题，只是各区域的已买房和将买房的人不止这些类型。比如南岸原住民原国企工人老城区以前搬迁过去的人所占比例极大，这部分人大都是安置小区，未必都是中产阶级吧？
所有区域中全部忽视了对周边乡镇区县的吸虹效应，兴文、高县、筠连、珙县、长宁在南岸买房的可不少，同样柏溪对叙州、屏山甚至昭通北部几个县，临港对江安、南溪，江北对翠屏区北部乡镇。这些地方的人将是未来购房的主力军，建城区“双二百”的人口来源大部分靠他们了，毕竟目前的宜宾要想吸引外地在宜工作学习的高端人士买房还有些不太现实。
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无法言喻的感受 · 发表于 2020-01-14 12:46:46

从长远看，南部新区以后会是宜宾的新中心，南岸的房价贵是正常的。柏溪是房价低谷，所以我买在柏溪了，买在柏溪因为那边亲戚很多，喝酒耍也方便，人都希望有归属感，我也是。

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patrick · 发表于 2020-01-13 23:58:02

事了拂衣去发表于 2020-1-13 23:52
大致没什么问题，只是各区域的已买房和将买房的人不止这些类型。比如南岸原住民原国企工人老城区以前搬迁过 ...

是的，您说的很有道理，每个区域肯定都是什么类型人都有，我们只是指出比较突出的一个群体来让大家考虑下区域特征。我们不讨论房价涨跌，因为城市调规可能给我们一记重锤，对于个人而言，根据分析找到适合自己的区域才是最好的。
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邻家女子 · 发表于 2020-01-14 00:21:12

如果经济条件不太好，考虑娃儿入学问题，首选老城区吧。幼儿园小学都好办

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晓彬晓彬 · 发表于 2020-01-14 23:21:02

分析得只有柏溪我看好，其它多半都是凑字儿，宜宾得房价，未来将是宜宾人得恶梦！
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patrick · 发表于 2020-01-15 19:59:44

卖房的文美美发表于 2020-1-15 19:28
其他的我比较认同，这也一直是我想说，想表明的，唯有上江北，我很你有不同的见解，上江北也就是翠屏新区现 ...

肯定会发展，但是不太能吸引区域外的人。比如说老城区的拆迁户要买个新房子，不太可能去江北那边买。
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patrick · 发表于 2020-01-15 17:55:40

短发、先生发表于 2020-1-15 17:17
分析下吗。快点

中坝—不完整社区
中坝片区之所以叫社区是因为实在是太小了，地形也不太好，新供地多是棚户区拆迁，周边环境有建材市场火车站，这些对于楼市来说不是利好，中坝目前没有新盘，只能对于已开盘楼房做分析，中坝商品房价格整体偏贵，因为卖点是江景房加上部分土豪精装修。但是在目前市场上来看，江景房雨后春笋的出现，中坝竞争力实在是不强。对于商业，中坝也是绝杀的存在，银龙、新世纪的遭遇有目共睹，中坝更适合的是前端商业比如说批发、建材等市场发展，具体量化到生活商业确实生存条件太差。中坝未来在于老城区只拆不建的政策，因为部分老城区人的情怀可能会继续留在这边，但是可以肯定这是极少数人，毕竟中坝也不“老”，另一个大事火车站改造对于中坝形象会有一定的提升，但是也不会吸引区域外人员在这买房，同时可以肯定火车站如果继续跑普通列车，火车站配套商业酒店等也不太好，毕竟现在高铁时代，老火车已经很少了。另一方面，按照翠屏区速度，站前广场修不修的起来还是个问题。在当前市场环境下，小区域确实竞争不过大区域，更何况中坝还没地了。当然也不要灰心，毕竟翠屏区是个多变的行政区，说不定哪天就重视起来了呢。
整体评价市场极其有限房价偏贵受众市内极端情怀人员
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