宜宾人，你知道自家房子值多少钱吗？房产抵押贷款中有哪些学问？ - 大宜宾-四川练团子

房产抵押贷款评估

你家房子到底值多少钱

你知道你家房子现在值多少钱吗?现在房价是一年一涨，对于准备办理房产抵押贷款的朋友来说，最在乎的可能就是房产的估价了。对房子的评估是一个技术活，有专门的评估机构进行办理，其实我们是可以自己进行评估的，至少自己心里能有个底，到底自己的房子值多少钱。下面，小编就为大家整理一下关于房子估价的问题。

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一般专业评估机构在做评估时，都会到现场实地评估，因为房产评估价格，主要受以下几个因素影响：

地段绝对是影响房子价格的关键因素，如学区房、商圈房产，地段好的房子就是能卖出好的价格。

修建时间近，近几年才交房的房屋，“身价”也是最高的时候，随着使用年限的增加(不考虑涨价因素)，价值也会随之降低。

即使是同一小区单元，户型合理、朝向符合心理预期(朝南)，要比户型紧凑、其他朝向的房屋价格要高。

4、小区配套设施：

如果小区配套设施完善，管理规范，房子价格也会水涨船高。

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具体来说，房产价格评估可运用如下公式进行计算：

评估单价=周边新建商品房单价*(房屋因素+环境因素)。

(注：根据户型、朝向以及物业管理情况、有无重点中小学校相应的加减。如户型好+8%，差-10%;楼层中间+3%，偏矮或偏高-3%等等。）

评估总价=评估单价*房屋面积(一般为建筑面积)

目前很多网站都有房产评估的功能，用户只需要简单输入或选择一些数据，便可评估出大概的价格。当然如果有同小区的二手房交易价格，也可作为参考。

需要注意的是，如果办理房产抵押贷款，则贷款额度为房产评估价格的6-7成。当然贷款机构会指派与其合作的专业评估公司，前往现场实地评估。具体以评估公司给出的评估价格为准。此外大多数银行的房产抵押贷款，对房龄有所要求，房龄+贷款年限≤30年。当然能否贷款，能贷款多少年，具体还要看银行的规定。

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不能办理房产抵押贷款的

十种房子

什么是房产抵押贷款

首先要先了解一下什么是房产抵押贷款？介绍之前，我们先简单介绍一下抵押贷款，抵押贷款是借款人用一定的抵押物作为物品保证，向金融机构取得的贷款。抵押物通常包括有价证券、国债券、各种股票、房产以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。

而房产抵押贷款顾名思义就是指，借款人以本人或者他人名下的房产作为担保物，向金融机构申请用于合法合规用途的人民币担保贷款。这也就说明这种贷款产品需要借款人提供相应的房产。

哪些房产可以做抵押

知道了房产抵押贷款的概念后，我们就进入正题，到底哪些房产可以作为抵押物？在国家《担保法》里的规定是“抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物可以作抵押。”

因为房产的产权性质复杂，小编在这里先列举一下哪些类型的房产是不能做抵押的。

1、公益用途房屋

根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

2、小产权房

小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。

3、未结清贷款的房子

已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗？在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。因此答案是否定的。

4、房龄太久、面积过小的二手房

银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。

5、未满5年的经济适用房

未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。

6、部分公房

如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。

7、文物保护建筑

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

8、违章建筑

违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

9、权属有争议的房子

权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

10、拆迁范围内的房子

已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

如何享受低利率

想要办理高额贷款，房产抵押绝对是不二选择。但是很多人都会担心高昂的利率会让自己无法负担，其实由于有房产作为抵押，银行认为降低了风险，所以愿意贷款给借款人，同样所收取的利息也不是很高。当然，如果有办法能够把利息降到最低，借款人又何乐而不为呢？那么，房产抵押贷款如何享受低利率？让小商君为大家详细讲解吧。

首先，把个人资质提到最高。去银行申请贷款时，好的个人资质申请贷款是可以加分的，据了解，个人资质较好的借款人能够享受低利率贷款。所以建议借款人如果有未还清的贷款可以立即还清，信用卡也可先还清，尽可能的准备多的财产证明，高学历者提供学历证明，除固定收入外提供额外收入证明等，有了这些辅助，借款人申请房产抵押贷款一般都能够享受到低利率。

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其次，有多套房者尽量选房屋估价较高的房子进行抵押。房屋的估价值越高，贷款机构会认为他们的房贷风险越小，也会认为借款人的贷款资质越好，因此同一借款人用房屋估价较高的房子进行抵押申请抵押贷款，这套房子可申请到的房贷利率相对较低。

最后，找担保公司协助贷款。如果借款人有担保，其贷款风险会越小，相比个人资质的借款人，贷款机构更喜欢贷款给有担保的借款人，那么有担保的借款人也容易获得较低的贷款利率，当然申请房产抵押贷款也不例外，借款人让担保帮助申请贷款，那么借款人享受到低利率贷款的几率很大。